STUDIO LEGALE MINERVINI

(Avv. Maria Giulia Bettini – 12/05/2020)

Nel contesto emergenziale dovuto alla diffusione del virus Covid-19, è stata disposta la sospensione di molte attività commerciali ed è ragionevole ritenere che la corresponsione dei canoni locatizi risulterà difficoltosa per i conduttori che non abbiano potuto svolgere attività in questo difficile periodo o che vedranno il loro volume d’affari ridotto nei mesi a venire.

Per tale motivo, risulta indispensabile individuare i rimedi esperibili da parte dei conduttori di immobili adibiti a uso commerciale per i quali lo svolgimento dell’attività si sia reso impossibile o l’ammontare del canone sia divenuto eccessivamente oneroso in ragione della situazione emergenziale.

Al fine di individuare il rimedio ottimale per il singolo conduttore, è indispensabile comprendere se lo stesso abbia un interesse alla conservazione del contratto locatizio a fronte di una riduzione del canone, ovvero propenda per una caducazione del contratto per l’impossibilità di proseguire nello svolgimento dell’attività commerciale al cui fine era stato stipulato il contratto di locazione.

In base alla suddetta valutazione di interesse, il professionista di riferimento potrà fornire le soluzioni che seguono, i cui punti di favore (V) e di sfavore (X) sono evidenziati in modo schematico per consentire una analisi più rapida.

1)Recesso per gravi motivi con preavviso di 6 mesi (art. 27 c.8 della L. 392/78): al ricorrere di gravi motivi, il conduttore può recedere dal contratto fornendo un preavviso di sei mesi, rimanendo fermo l’obbligo al pagamento integrale del canone per la durata dei sei mesi di preavviso.

• (X) caducazione del contratto
• (X) pagamento integrale del canone per 6 mesi

2)Impossibilità sopravvenuta parziale (art. 1464 cc): poiché la fruizione dell’immobile è divenuta parzialmente impossibile per causa non imputabile al conduttore, quest’ultimo ha diritto a una riduzione del canone originariamente pattuito (in modo analogo a quanto disposto dall’art. 1584 cc in tema di riparazioni dell’immobile), ovvero persino al recesso dal contratto qualora il conduttore non abbia un interesse apprezzabile alla prosecuzione del contratto.

• (V) alternativa tra conservazione o caducazione del contratto
• (X) presuppone la definitività dell’impossibilità parziale, che in caso di Covid-19 potrebbe non sussistere

3)Eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 cc): se il pagamento del canone è divenuto eccessivamente oneroso per cause straordinarie e imprevedibili, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto; il locatore ha la possibilità di evitare la risoluzione del contratto offrendo un’equa riduzione del canone.

• (V) alternativa tra conservazione o caducazione del contratto
• (V) è sufficiente un “congruo preavviso” al locatore
• (X) presuppone la definitività dell’impossibilità parziale, che in caso di Covid-19 potrebbe non sussistere

4)Impossibilità temporanea di adempiere all’obbligazione (art. 1256 cc): in caso di impossibilità temporanea di esercitare l’attività commerciale per cause non imputabili al conduttore, questo non è responsabile per il ritardo nel pagamento del canone finché perdura l’obbligo di chiusura dell’attività commerciale; al venir meno della causa di impossibilità, tuttavia, il conduttore è tenuto a pagare i canoni scaduti e non corrisposti.

• (X) non esclude, bensì posticipa, il versamento del canone
• (X) la situazione di impossibilità potrebbe essere ritenuta superata alla riapertura delle attività commerciali, benché l’effettiva difficoltà economica del conduttore potrebbe perdurare per un periodo ben più lungo.

5)Impossibilità parziale della prestazione (art. 1258 cc): il conduttore si libera dall’obbligazione assunta corrispondendo un canone inferiore rispetto a quello inizialmente pattuito.

• (X) presuppone la definitività dell’impossibilità parziale, che in caso di Covid-19 potrebbe non sussistere

6)Obbligo di rinegoziazione del canone in forza del principio di buona fede (art. 1375 cc – art. 2 Cost.): la giurisprudenza più recente ritiene che nei contratti di durata, a fronte di evenienze tali da alterare l’equilibrio sinallagmatico del contratto, sussista l’obbligo per le parti di rinegoziare le condizioni contrattuali in modo tale da rispettare il canone di buona fede inteso nella sua accezione oggettiva, dunque di correttezza (Cass. SS.UU. 24675/2017). Di conseguenza, risulta contrario al principio di solidarietà contrattuale (frutto del combinato disposto degli artt. 1375 cc e 2 Cost.) la pretesa di una parte all’esecuzione di una prestazione divenuta oggettivamente sproporzionata, la quale potrebbe essere paralizzata dal debitore tramite l’exceptio doli generalis.

• (V) consente la conservazione del contratto
• (V) obbliga alla rinegoziazione del canone di locazione, che potrà essere ridotto
• (X) non ha una base normativa positiva ed è frutto di una giurisprudenza non ancora consolidata